Face à un patrimoine immobilier en décrépitude au centre ville, la mairie a fait le pari de lancer une vaste opération de séduction auprès des opérateurs privés pour les inciter à investir aux côtés de la puissance publique.
Cela s’appelle « Invest’in Romans » – « Investissez à Romans ».
Malin ? Utopique ? On fait le bilan.
Le centre historique de notre ville regorge de joyaux patrimoniaux qui laissent entrevoir le formidable potentiel des lieux, chargés d’histoire, et la qualité du vivre-ensemble auquel nous sommes, ici à Romans, tous attachés.
Hélas, le centre historique est en proie depuis de nombreuses années à un lent et complexe déclin d’attractivité. Faute d’entretien et d’investissements tant privés que publics, de nombreux immeubles ont vu leur état se dégrader, les commerces ont peu à peu déserté, des marchands de sommeil ont proliféré ; puis les arrêtés de péril se sont multipliés, révélant une grande diversité de situations de mal logement… jusqu’à l’effondrement, en 2016, d’un immeuble à l’angle du quai Chopin et de la rue Romeyer, emportant dans sa ruine la vie d’une retraitée romanaise.
Depuis, et malgré une gigantesque somme d’efforts [1] mis en œuvre par les services municipaux pour endiguer cette situation désastreuse, le nombre d’immeubles en péril n’a cessé d’augmenter, et des menaces d’effondrement ont été révélées aux quatre coins du centre historique (rue de l’Armillerie, place Massenet, cours Pierre Didier, etc.), révélant l’ampleur de la tâche, et le manque manifeste de moyens pour endiguer cette spirale dangereuse et délétère pour la sécurité des habitants, la vitalité de notre centre historique, et la préservation de notre patrimoine bâti.
Face à ces constats, Madame Thoraval et son équipe municipale ont osé faire le pari que des investisseurs privés puissent être en mesure de résoudre cette équation ; prônant ainsi les vertus du « partenariat public-privé » afin de « booster » les investissements sur le centre-ville, et ainsi voir fleurir des opérations de réhabilitation d’immeubles, permettant de réengager une dynamique vertueuse pour l’attractivité de Romans.
C’est marqué de cette ambition que le dispositif « Invest’in Romans » a été conçu. L’idée, pour le moins audacieuse, consiste à proposer à tout investisseur immobilier, promoteur, marchand de biens, agences immobilières, et professionnels du secteur, un panel de biens immobiliers que la commune serait disposée à céder à des conditions avantageuses, tout en s’engageant sur des opérations d’aménagement urbain, moyennant des propositions de projets de réhabilitation. Le lancement du dispositif a fait grand bruit et de nombreux acteurs immobiliers se sont manifestés pour assister à ces conférences d’investisseurs organisées par la Mairie, espérant participer à cette dynamique gagnant-gagnant, sous seule réserve de rentabilité économique.
Ainsi, cinq éditions d’« Invest’in Romans » ont vu le jour sur ces 10 dernières années, mettant en avant le potentiel de nombreux biens immobiliers en attente d’acquéreurs audacieux. Sur le papier, la promesse paraît alléchante. Mais qu’en est-il factuellement ? Comment ce dispositif a été pensé dans ses détails ? A-t-il permis de démontrer que ces partenariats étaient fructueux et vertueux ? Combien de projets, combien d’immeubles ont ainsi pu être réhabilités/transformés grâce à l’audace d’« Invest’in Romans » ? A quel prix et conditions pour la commune ?
Hélas, le bilan qui peut être tiré des résultats concrets produits par « Invest’in Romans » est jusqu’ici bien maigre :
- Les projets qui sont effectivement sortis de terre se comptent sur les doigts d’une main. L’installation de 6tematik sur la place Zamenhof (réaménagée par la ville) est un des seuls exemples qui est régulièrement cité en exemple par la municipalité.
- D’anciens projets ont été abandonnés. Sur le secteur de la Presle, l’ancienne chapelle était promise à une audacieuse réhabilitation (espace de coworking, bureaux) portée par un investisseur privé qui s’est porté acquéreur du bâtiment. Le contrat de vente du bien ne prévoyait aucune condition ni clause de résiliation en cas de non-réalisation du projet. La commune a pu recouvrer la propriété du bien après plusieurs années de négociation amiable ayant conduit à indemniser l’investisseur de ses frais d’étude en supplément du prix d’achat initial. Depuis, la chapelle de la Presle a été réintroduite dans les récentes éditions d’ »Invest’in Romans ».
- Des biens ne trouvent désespérément pas de preneur. La maison du directeur de l’ancien hôpital de la Presle, l’immeuble de la place du Bout, la Maison de la Nature et de l’Environnement, etc.
- D’autres projets annoncés il y a plusieurs années, et très attendus, tardent à sortir de terre. Par exemple, la rénovation de l’ancien couvent Saint-Just par BMB Concept (résidence touristique de 20 logements avec parkings) accumule plusieurs années de retard, si bien que la ville aura eu le temps de démolir l’ancienne gendarmerie ainsi que de réaménager la place du Chapitre (plus d’1 millions d’euros d’investissement public), sans que la rénovation du bâtiment n’ait encore démarré, laissant le triste spectacle d’une friche en premier plan d’espaces publics tout neufs.
Par ailleurs, la municipalité a engagé de lourds investissements sur plusieurs locaux commerciaux du centre historique :
- prise à bail pour sous-location à tarifs préférentiels pendant 2 ans à de nouveaux commerçants ;
- versement d’aides financières au développement pour commerces en centre historique ;
- acquisition d’un local commercial place Maurice Faure et plusieurs centaines de milliers d’euros de travaux pris en charge par la commune pour y installer le restaurant coopératif « Magma Terra », qui n’aura hélas pas pu se maintenir malgré les conditions avantageuses dont il aura bénéficié.
Ces dispositifs n’auront pas permis de diminuer le turn-over malgré un affichage d’une diminution de la vacance commerciale. Cela illustre que le mal qui ronge notre centre historique est bien plus complexe et systémique que la municipalité le laisse paraître.
Sur l’habitat également, plusieurs ilots d’habitat dégradé ne trouvent aucune viabilité économique auprès d’investisseurs privés, sans injection massive d’argent public pour combler les déficits d’opération.
La municipalité a trop longtemps ignoré les fragilités structurelles des immeubles du centre ancien et la réalité du marché immobilier. Elle a mis en vente des lots de biens communaux sans clauses ni garde-fous, et sans en avoir étudié les failles et les potentialités. Comment alors « Invest’in Romans » pourrait être à lui seul une réponse à la hauteur des enjeux ? La fébrilité de ses résultats en sont l’éloquente et factuelle démonstration.
La suppression massive de places de stationnement sans alternative construite et viable, tout comme l’installation permise par le nouveau Plan Local d’Urbanisme de commerces en périphérie du centre-ville contribueraient-elles au déclin commercial du centre-ville ?
Nos politiques de développement et d’attractivité méritent d’aller plus loin, jusqu’au cœur des problèmes, pour y apporter une vision d’ensemble et des réponses systémiques, structurantes. Les outils existent, la méthode est à parfaire pour être enfin à la hauteur des enjeux de notre territoire.
Venez en discuter à l’occasion d’un prochain ApéRomanais ! 😉
Passionnément Romans Association
[1] Multiplication des inspections menées par le SCHS, création d’une direction de l’attractivité et du développement, mobilisation des outils de maîtrise foncière, DUP, mise en oeuvre de nombreux dispositifs d’investissement public type ACV, NPNRU, et d’accompagnement des propriétaires privés type OPAH-RU, ORI, plan façades, etc.